Bí quyết kinh doanh bất động sản thời đại 4.0

Tiếp nối phần kiến thức về kinh doanh bất động sản ở phần 1, ở phần 2 này 123job.vn sẽ cùng bạn đi tìm những bí quyết kinh doanh bất động sản trong thời đại 4.0 nhé.

​​​​​​​I. Bí quyết kinh doanh bất động sản thành công

Có rất nhiều bí quyết kinh doanh bất động sản cho mỗi loại hình bất động sản khác nhau. Bài viết này sẽ tổng hợp 8 bí quyết chung nhất dành cho mọi loại hình kinh doanh bất động sản.

1. Vị trí là cực kỳ quan trọng

Vị trí của bất động sản là yếu tố quan trọng hàng đầu tạo nên giá trị cũng như cơ sở để định giá bất động sản. Nhà đầu tư luôn nhìn vào vị trí của dự án để đánh giá tiềm năng phát triển về kinh tế - xã hội, môi trường... đặc biệt là tiềm năng đô thị hóa. Giá trị bất động sản chỉ tăng nhanh khi mật độ dân đông đúc.

2. Khảo sát dự án vào lúc chiều tối

Môi trường sống xung quanh dự án luôn cần được chú ý. Bạn nên quan tâm tới hàng xóm của mình xem họ là ai và tại sao họ ở đây, hãy vận dụng kỹ năng giao tiếp của bạn để tạo các mối quan hệ tốt với những anh em gần nhà sát vách vì có thể một ngày nào đó họ sẽ trở thành khách hàng mua sản phẩm bất động sản của bạn. Thời gian quan sát tốt nhất là chiều tối vì khi đó họ đều đã trở về nhà và sinh hoạt cùng nhau. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh là tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.

3. Lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính

Tài chính là điều cần cân nhắc khi kinh doanh bất động sản

Bạn nên lựa chọn dự án kinh doanh bất động sản phù hợp với túi tiền để tránh tình trạng phải đi vay lãi quá nhiều. Chỉ nên vay dưới 50% tổng giá trị bất động sản để hạn chế áp lực về lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính. Bạn phải luôn tính toán dòng tiền cho tất cả các đợt thanh toán để không phải vướng vào tình trạng hao hụt tiền dẫn đến bán tháo bất động sản và thua lỗ.

4. Xem xét tính pháp lý của dự án và sàng lọc thương hiệu

Đây là quá trình quan trọng cho việc hợp tác đầu tư bất động sản với doanh nghiệp. Uy tín của một công ty bất động sản được xây dựng từ chất lượng dịch vụ của họ. Hãy lựa chọn một công ty có thiện chí phát triển dự án chất lượng, có thể chứng minh khả năng tài chính minh bạch, vững mạnh và có chế độ hậu đãi tốt. Công ty kinh doanh bất động sản Viglacera là một điển hình về thương hiệu bất động sản.

5. Chỉ mua bất động sản có tính thanh khoản cao

Những bất động sản tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở hoặc cho thuê được ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất là những lựa chọn tốt cho hoạt động đầu tư bất động sản. Vì những loại hình này không chỉ mang lại lợi tức tiền thuê nhà hàng tháng mà còn kèm theo giá trị gia tăng theo thời gian.

6. Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông

Một dự án kinh doanh bất động sản tốt là dự án được quy hoạch trong môi trường sống trong lành, thoáng đãng và thuận tiện và tuân thủ luật kinh doanh bất động sản mới nhất. Nếu bạn có dòng tài chính tốt, hãy đầu tư đón đầu ở các khu vực có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối vì tỷ suất sinh lời cao. Giao thông thuận tiện và tiện ích đầy đủ được ưu tiên hơn là vị trí trung tâm.

7. Quan tâm trắc địa

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản phải thuộc lòng bài toán trắc địa: ưu tiên đầu tư vào những vị trí có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Mức tối thiểu cần đạt là mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi m2 xây dựng. Đây là cách nhanh nhất đánh giá tốc độ đô thị hóa ở khu vực này.

8. Quan tâm đến cộng đồng

Cộng đồng nơi bạn sẽ đầu tư bất động sản chính là yếu tố cốt lõi quyết định giá thành của dự án vì nếu môi trường sống nơi đó không ổn định và mất cân bằng thì sẽ chẳng có một khách hàng nào quan tâm đến sản phẩm bất động sản của bạn. Hãy cố gắng lựa chọn một không gian sống lành mạnh với chính quyền uy tín và hàng xóm thân thiện nhé.

II. Kinh doanh bất động sản thời 4.0 cần lưu ý những gì? 

Thời đại 4.0 là sự bùng nổ của ngành công nghệ hiện đại, việc ứng dụng công nghệ hiện đại vào kinh doanh bất động sản là cách mà các doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng trong thời điểm hiện tại và tương lai gần trong bối cảnh người ta nói nhiều đến cuộc cách mạng 4.0. 

Mô hình bất động sản ảo

Trên đây là hình ảnh mới mẻ về việc thay thế mô hình sa bàn truyền thống bằng việc tích hợp hình ảnh trong màn hình LED của một doanh nghiệp bất động sản ngoại vừa mới thâm nhập thị trường địa ốc TP. HCM. Điều này là dẫn chứng về việc áp dụng công nghệ vào kinh doanh bất động sản để gây ấn tượng mạnh cho khách hàng.

1. Công nghệ trở thành xu thế kinh doanh bất động sản

Cụm từ cách mạng công nghiệp 4.0 đang rất được quan tâm ở mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực. Đây là xu hướng tự động hóa trên toàn thế giới để trao đổi dữ liệu trong công nghệ sản xuất, trong sự hội tụ kỹ thuật số với các yếu tố cốt lõi như dữ liệu lớn (Big Data), trí tuệ nhân tạo (AI), kết nối vạn vật - Internet of Things (IoT), Blockchain... Để bắt kịp xu hướng của thế giới, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhanh chóng áp dụng công nghệ vào quá trình kết nối thông tin người mua và người bán tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản để khách hàng dễ dàng kiểm chứng, so sánh. 

Điện thoại thông minh hoặc máy tính có kết nối mạng là phương tiện tốt giúp bạn tìm hiểu về một dự án bất động sản. Bạn chỉ cần vô tình bấm vào một dòng thông tin về một dự án nào đó trên Facebook thì ngay hôm sau bạn sẽ nhận được vô số những hình ảnh, bài viết quảng cáo về dự án đó. Thậm chí bạn còn được săn đón bởi những cộng tác viên kinh doanh bất động sản dù bạn không hề để lại bất kỳ thông tin cá nhân nào. Đó là một điều gây phiền toái cho không ít người. Tuy nhiên đây chính là cách mà công nghệ 4.0 được áp dụng vào kinh doanh bất động sản.

Khi bạn hỏi một nhân viên kinh doanh bất động sản rằng “tại sao bạn lại có thông tin cá nhân của tôi, tại sao bạn hiểu về thói quen, sở thích và mong muốn của tôi?” Câu trả lời của họ sẽ là Big Data. Big Data cung cấp dữ liệu khách hàng giúp doanh nghiệp chọn lọc khách hàng mục tiêu và phân khúc khách hàng để có thể đưa ra những phương án tiếp cận tốt nhất.

Trí tuệ nhân tạo AI đang được ứng dụng để thay thế cho đội ngũ nhân viên Sale kém hiệu quả và tốn chi phí. 

Công nghệ AI cung cấp một chatbot được lập trình để tư vấn và chăm sóc khách hàng quan tâm đến sản phẩm của doanh nghiệp trên nền tảng web hoặc facebook. Chatbot được lập trình kịch bản sẵn để trò chuyện với khách hàng ý như giao tiếp với nhân viên tư vấn. Chatbot có thể làm việc 24/24, có thể gửi tài liệu cho khách hàng và lấy thông tin của khách hàng và có thể phục vụ hàng trăm khách hàng trong cùng một thời điểm.

Như vậy, việc ứng dụng 4.0 vào hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn giúp khách hàng dễ dàng tìm kiếm những sản phẩm phù hợp một cách tiện lợi nhất như qua Facebook, website.

2. Thay đổi cách tiếp cận khách hàng

Ứng dụng công nghệ thực tế ảo 3D Interactive vào phần mềm quản lý kinh doanh bất động sản là cách để khách hàng có được những trải nghiệm chân thực nhất về không gian của dự án. Chỉ một thao tác chạm nhẹ trên màn hình cảm ứng, khách hàng sẽ được tương tác trực tiếp với dự án từ tổng thể đến chi tiết.

Bên cạnh phục vụ nhu cầu khách hàng, công nghệ thực tế ảo còn giúp các chủ đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí. Thay vì phải tốn thời gian và chi phí xây dựng nhà kiểu mẫu, bây giờ nhà đầu tư chỉ cần cung cấp mẫu nhà ảo với không gian 360 độ để khách hàng trải nghiệm thông qua một thiết bị thông minh hỗ trợ kết nối internet ở mọi nơi, mọi lúc.

3. Thách thức 4.0

Cách mạng công nghiệp 4.0 mang lại nhiều yếu tố tích cực và giúp thị trường bất động sản có bước đột phá. Tuy nhiên, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay đang ứng dụng công nghệ một cách manh mún, nhỏ lẻ, thiếu tính đồng bộ. Hệ thống cơ sở hạ tầng còn yếu nên việc xây dựng khu đô thị thông minh gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên cần có tầm nhìn chung về việc kết nối giữa khu đô thị thông minh và khu đô thị tổng thể chung. Do vậy cần phải đồng bộ lại quy hoạch phát triển để có được vị trí phù hợp nhất. Đây là bài toán lâu dài, cần sự hỗ trợ từ Chính phủ  và các nguồn đầu tư lớn. 

Bên cạnh đó, cách mạng công nghiệp 4.0 có khả năng phá vỡ thị trường lao động. Sự xuất hiện của máy móc, thiết bị hiện đại gây ra tình trạng thất nghiệp cho nhiều nhân viên kinh doanh bất động sản, thậm chí cả giám đốc kinh doanh bất động sản và trưởng phòng kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng đến bảo hiểm, môi giới bất động sản... Không những thế, các chuyên gia còn lo ngại về vấn đề robot có thể thay thế con người và bảo mật thông tin người dùng khi phần lớn mọi hoạt động của con người đều được IoT ghi lại.

Công nghệ đang thay đổi từng giây từng phút, đòi hỏi các nhà đầu tư phải luôn sẵn sàng đón đầu xu thế công nghệ để thích ứng với thời cuộc. Các doanh nghiệp phải chuẩn bị tốt nguồn nhân lực, trí lực và tinh thần hưng phấn cho cả doanh nghiệp nói chung và đội ngũ marketing nói riêng để liên tục sáng tạo, bứt phá hòa cùng xu hướng thế giới. 

III. Một số rủi ro thường gặp khi kinh doanh bất động sản

Bất kỳ hoạt động kinh doanh nào cũng có những rủi ro riêng. Dưới đây là một số rủi ro nhất định trong kinh doanh bất động sản. 

1. Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng

Mặt bằng sạch là yếu tố cần thiết nhất để bắt đầu xây dựng một dự án bất động sản. Muốn dự án theo đúng tiến độ thì khâu giải phóng mặt bằng phải diễn ra nhanh chóng, thuận tiện. Tuy nhiên điều này vô cùng khó vì luôn có những vấn đề phát sinh trong suốt quá trình thực hiện như: đền bù chưa thỏa đáng, giá đất tăng, các loại thuế và khoản dự phòng thay đổi...

2. Rủi ro hạ tầng và môi trường quanh dự án

Môi trường ô nhiễm, hạ tầng thấp, thiếu thốn tiện ích... là những lí do khiến giá trị khai thác của dự án giảm. Ngược lại, nếu dự án được quy hoạch ở hạ tầng đồng bộ, môi trường sạch sẽ, thì các nhà đầu tư sẽ chú ý quan tâm. Tuy nhiên tiến độ hạ tầng phụ thuộc nhiều vào dòng vốn ngân sách nên hầu như đều phải chờ đợi phê duyệt trong thời gian dài.

3. Rủi ro về chính sách

Chính sách của Nhà nước luôn tác động trực tiếp đến việc kinh doanh bất động sản. Thuế, vốn ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản 2016, Luật Nhà ở... chính là những rào cản cũng là những cú hích ảnh hưởng đến sự phát triển hoặc sa sút của các doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân. 

4. Rủi ro về lãi suất

Việc vay vốn là điều cần thiết cho những dự án lớn. Chủ đầu tư cần phải tính toán chi tiết việc sử dụng vốn vay sao cho hợp lý để không ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Các nhà đầu tư tư nhân hoặc khách hàng cá nhân cũng có thể vay vốn để thu mua dự án. Tuy nhiên đều phải lưu ý lãi suất và lãi suất thả nổi để tránh những rủi ro lớn trong đầu tư.

5. Rủi ro về kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành

Các biến động kinh tế thế giới, khu vực hay trong nước đều sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế ở Việt Nam. Kết quả thắng hay thua phụ thuộc vào việc chọn thời điểm hợp lý trong chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành kinh doanh bất động sản nói riêng. Thông thường, dự án nên được hoàn thành khi nền kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi, nếu sai thời điểm sẽ dẫn đến hậu quả khó lường. 

6. Rủi ro về đối thủ cạnh tranh 

Khi bắt đầu đầu tư, cần khảo sát các đối thủ cạnh tranh một cách chi tiết và xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn như các dự án sắp hình thành, các sản phẩm thay thế. Điều này giúp doanh nghiệp vạch ra kế hoạch kinh doanh bất động sản cụ thể hơn.

7. Rủi ro về phong thủy

Phong thủy là nhân tố vô cùng cần thiết trong quá trình xây dựng bất động sản. Công trình có hài hòa về thiết kế không, có đạt sự cân bằng giữa các yếu tố nước, gió và khí không, đó là điều mà các quốc gia phương Đông xem trọng khi đánh giá về hiệu quả đầu tư của một dự án.

8. Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư

Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang gặp vấn đề về cấp vốn đầu tư khiến cho nhiều dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại nặng nề cho cả doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Vì vậy các doanh nghiệp cần đưa ra kế hoạch tài chính rõ ràng để hiệu quả đầu tư được tốt hơn.

9. Rủi ro về định vị phân khúc thị trường

Các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường không coi trọng khâu nghiên cứu thị trường mà bắt tay vào đầu tư luôn. Điều này khiến doanh nghiệp không có được những nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phương án phân khúc thị trường cụ thể gây ra tình trạng hàng loạt dự án đắp chiếu để không.

10. Rủi ro về năng lực quản lý dự án

Năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư của dự án. Người quản lý chi phối phần lớn các quyết định của dự án như chọn nhà đầu tư, nhà thầu các hạng mục, chi phí... Nếu họ không có năng lực, đồng nghĩa với việc dự án đi vào ngõ cụt.

Như vậy, kinh doanh bất động sản như một miếng bánh béo bở mà nhiều nhà đầu tư muốn lao vào giành giật. Nếu bạn muốn thành công trong nghề này, hãy trang bị cho mình những kiến thức sâu rộng về tổng quan kinh tế xã hội, luật pháp, nhân học... và không học hỏi thế hệ đi trước để bỏ túi nhiều bài học sâu sắc nhé.